原创 刘博团队

(资料图片仅供参考)

新加坡政府又给房地产加税了，这次特别猛，直接把外国人购房的额外买方印花税提高了一倍，从30%提高到60%。

也就是说，一千万的房子，过去交300万的税，现在要交600万。

外国人要在新加坡买房，是越来越贵了。

01

在新加坡买房，买家的印花税总额=买方印花税+额外买方印花税。

买方印花税（BSD）是针对所有买房人的，房价越高，税费越高。

额外买方印花税（ABSD），则是不同身份，不同税率。

4月27日起，新加坡政府提高的就是额外买方印花税。

具体为，新加坡公民购置第二套住房的额外买方印花税（ABSD）从17% 上调至20%；

公民购买第三套或以上住房、永久居民购买第二套住房的额外买方印花税从25%提高到30%。

外国人购买任何住房的额外买方印花税从30%上调至 60%。

虽然本国居民购买第二三套的税率也上升了3%-5%，但是外国人买房的税率却翻了一倍，堪称最狠辣招。

新政前，1000万的房子，外国人要交300万的额外买方印花税，新政后则要交600万的税。

事实上，这不是新加坡政府今年第一次加税。

今年2月15日，新加坡政府宣布提高住宅和非住宅物业的买方印花税（BSD）税率。

单就住宅来讲，相当于给价值150万以上的房产额外加税。

住宅在150万元到300万元之间的房产价值部分，征收5%的印花税，而超过300万元的房产价值部分所征收的印花税，则从4%增加到6%。

若购买300万新元的房产，按旧BSD需缴纳104600新元买家印花税，按新BSD需要缴纳119600新元，差额为15000新元。

和买家印花税相比，额外买家印花税才是购房者支出的大头，特别是对外国人来说，想在新加坡购置房产的资金门槛翻倍。

与新加坡相比，香港永居和非永居买房的税收政策，则显得温和不少。

香港永居首置房：最高4.25%首置印花税

香港永居非首置房：15%双倍印花税

香港非永居买房：15%买家印花税+15%从价印花税

可以看到，同样是非永居买家，在香港目前要交30%的印花税，而在新加坡则要交至少60%的印花税。

前阵子新加坡刚大幅提高了投资移民门槛，最低投资门槛提升了四倍，从250万新元提高到1000万新元（折合人民币约5178万）。

而有望重启的香港投资移民，投资金额可能比之前的1000万港币翻倍，会在2000万到2500万港币左右（折合人民币约2202万）。

由此可见，新加坡不管是投资移民还是买房的门槛，都比中国香港高了一倍。

02

研究显示，受国际局势影响，2022年大约有2800名资产净值达100万美元或以上的富翁迁移到新加坡，比疫情前2019年的1500人多出87%。

《联合早报》曾报道过一则消息，2022年5月底，一名中国福建买家一口气购买了新加坡市中心豪宅项目康宁河湾 （Canninghill Piers）20个单位，总花费超过8500万新元（约4.23亿元）。

这样的买家在狮城不在少数。

2022年1-8月，新加坡外国买家交易房产总量约14000套私人公寓，前五大外国买家群体分别是中国、马来西亚、印度、美国、印度尼西亚。

然而，大量富翁和热钱涌入，并不一定能促进经济增长。

新加坡GDP在2023年第一季度同比增长0.1%，逼近零增长的边缘，也显著低于去年第四季度的2.1%。

不断涌入的资金，还把本地房价和房租推高了不少，使新加坡国内的通胀问题日益加剧。

据Global Property Guide数据，截至2022年11月，新加坡房产均价约每平米10万人民币，名列世界第八位。

同时，新加坡租金已成亚洲最贵。

据新加坡市建局数据统计，去年12月，新加坡中部地区的平均月租金上涨29.7%，每平方米涨至62.08新元(约合318.79元人民币)。

在房屋年租金平均上涨三分之一的推动下，占消费者价格指数（CPI）22％的住宿成本创2013年5月份以来新高。

由此，推动新加坡整体通胀率高居不下。

新加坡2022年通胀率为6.1%，明显高于2021年的2.3%。

今年1月份，新加坡不包括私人交通和住宿在内的核心CPI同比上涨5.5%，为2008年11月以来最快增速，整体通胀率升至6.6%。

不单单是楼市，新加坡统计局4月24日发布的最新数据显示，各项消费指标全部同比上涨。

其中食物价格的涨幅最大，为7.7%。休闲与文化消费价格上升6.8%，服饰与鞋价格上扬6.3%，交通费上升6.2%，住房和水电费上涨5.2%。

新加坡的通胀控制目标是多少呢？

官方对2023年整体和核心通胀的预测，分别为5.5%-6.5%和3.5%-4.5%。

通胀作为“穷人指标”，如果一直飙升，将加剧普通人的消费和生活成本开支，为了民生考虑，各国政府都必须将通胀率控制在合理范围内。

为遏制不断飙升的通货膨胀率，自2021年10月以来，新加坡金管局已连续五次收紧货币政策。

现在，新加坡政府更是大刀砍向楼市，希望通过加税阻挡资金继续砸向房地产的热情，慢慢给楼市降温。

03

当然，这项政策的效果如何，还有待观察。

新加坡作为亚太区排名第二的跨境房地产投资首选地，真正的富豪买家，不太可能因为额外的税收而不去购买房产，但是一批中产富豪确实可能会受影响。

世邦魏理仕最新发布的2023年亚太投资者意向调查显示，新加坡是投资者眼中2023年亚太区排名第二的跨境房地产投资首选地点，仅次于东京。

排在新加坡之后的城市依次是胡志明市、悉尼和香港。

随着中国大陆重新开放边境，以及房地产估值回归合理，香港房地产重拾投资者的欢心，相隔两年后重返前五名。

新加坡的房子可分成三类：组屋，公寓和私宅。

目前，新加坡政府为国民（公民和永久居民）提供大量组屋，换算成人民币，组屋价格约在每平1万6-3万6左右，占房地产市场的80%。

公寓也就是商品房，外国人可以买，换算成人民币约8万到16万每平方米，占房地产市场的15%左右。

此外，就是包含了土地的别墅，也就是私宅，均价和公寓差不多甚至还便宜一点，由于面积大，单价一般都上千万。

新加坡房产在持有环节，还有房产税。

其房产税的设计，主要体现两点：一是富人比穷人交得多，二是鼓励购房自住。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。

粗略估算，

100万新元的房子能租2500左右，年值大概3万；

200万的房子能租5000左右，年值大概6万；

300万的房子能租7000左右，年值大概8万5。

房产税每年缴纳，分两种税率，一种是自住房产，税率较低；另一种是非自住房产/投资房，税率稍高。

明年，新加坡的房产税率将小幅上调。

自住型房产的房产税税率，主要是年值超过3万新币的房产，将从2023年的5%-23%，调高至6%-32%。

非自住型房产的房地产税，包括投资型房地产在内，房地产税率将从现在的11%-27%调高到12%-36%。

但是从金额来看，新加坡的房产税并不高。

自住房屋的房产税最低可免或者每年缴880新币，最贵的房产税约在1万新元左右，折合人民币约5.18万。

和欧美相比，新加坡的房产税可以说是非常低，自住房的房产税大约是欧美的三十分之一，出租房的房产税大约是欧美的十二分之一。

总的来讲，出于对本国国民的保护，新加坡不断提高投资移民和外国人买房的门槛。

和新加坡相比，香港的移民和投资门槛只有新加坡的一半，这一定程度上增加了香港的吸引力。

所以，新加坡的一系列大招，对中国香港来讲，是利大于弊的。

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